El tipo de interés de referencia hipotecario, en el que se basan las rentas de los arrendamientos actuales, ha pasado del 1,25 al 1,5 por ciento. Los primeros formularios con aumentos de alquiler podrían llegar a la casa tan pronto como la próxima semana.
Después de los costos accesorios, también es probable que los alquileres aumenten en muchos lugares.
Lo que era previsible debido a la evolución de los tipos de interés ha sucedido: el tipo de interés de referencia hipotecario que publica trimestralmente la Oficina Federal de Vivienda (BWO) ya no es del 1,25 por ciento, sino del 1,5 por ciento. El BWO anunció esto el jueves por la mañana.
El tipo de interés de referencia es determinante para la evolución de las rentas en los arrendamientos existentes. Con la nueva tasa de referencia, los propietarios ahora tienen derecho a aumentar las rentas de los arrendamientos en función de la tasa anterior del 1,25 por ciento. El aumento del tipo de interés de referencia en un cuarto de punto porcentual permite aumentar la renta en un 3 por ciento.
Pero ¿qué pasa ahora? ¿Se puede suponer que los propietarios harán uso de su derecho y realmente aumentarán las rentas? Y si es así, ¿cuándo llegará el aumento? ¿Qué formalidades, de las que rebosa la ley de arrendamientos, deben observarse al ajustar las rentas?
Sí, los alquileres subirán. Donde sea permisible, los propietarios en su mayoría ajustarán las rentas al alza. Este fue el resultado de las consultas de la NZZ a una docena de grandes propietarios. El aumento es admisible para aquellos arrendamientos que se basen en la tasa de interés de referencia anterior del 1,25 por ciento.
Según han manifestado los propietarios, entre el 50 y el 75 por ciento de sus contratos de alquiler se basan en este tipo de interés de referencia.
Todos los arrendamientos celebrados después del 1 de marzo de 2020 se ven afectados. A partir de entonces, se aplica el tipo de interés de referencia del 1,25%.
Pero incluso con arrendamientos que se han estado ejecutando durante mucho tiempo, ahora pueden ocurrir aumentos de alquiler. Si el arrendador ha repercutido en todos los recortes de tipos de interés de referencia anteriores y ha ajustado el alquiler a la baja, este debería ser el momento en el que el alquiler vuelva a aumentar. La última vez que cayó el tipo de interés de referencia fue en marzo de 2020: cualquiera que haya solicitado y recibido una reducción del alquiler en ese momento o después debería subir ahora.
Los inquilinos que deseen saber si su propio arrendamiento se ve afectado pueden encontrar la información relevante en el contrato de arrendamiento. Indica el tipo de interés de referencia en el que se basa el arrendamiento. Sin embargo, es importante tener en cuenta si ha habido cambios en el alquiler desde la conclusión, enfatiza Monika Sommer de HEV Suiza. El último cambio en la renta es relevante.
Si la tasa de interés de referencia aumenta en 0,25 puntos porcentuales, esto permite que la renta aumente en un tres por ciento. Con una renta neta de 2.500 francos, serían 75 francos.
Sin embargo, dado que los propietarios también pueden reclamar el 40 por ciento de la inflación y los aumentos de costos generales además del aumento relacionado con los intereses de referencia, es muy posible que el recargo no sea solo del tres por ciento, sino del cuatro y medio o cinco por ciento. El 40 por ciento del impuesto anual del 2,8 por ciento más los aumentos de costos del 0,5 o el 1 por ciento suman entre el 1,5 y el 2 por ciento.
No se permite un aumento de alquiler de la noche a la mañana, sino solo en la próxima fecha de finalización y sujeto al período de notificación más un período de reflexión de diez días. Como inquilino, debe tener la oportunidad de dar aviso si no está de acuerdo con el aumento del alquiler o si el apartamento es demasiado caro para usted.
Por lo tanto, es posible un aumento el 1 de octubre de 2023 como muy pronto.
Si desea aumentar el alquiler, debe utilizar un formulario aprobado por el cantón (esto no es necesario para las reducciones de alquiler). El aumento de la renta también debe estar claramente justificado. El formulario cantonal también informa al inquilino sobre sus opciones legales para impugnar el aumento con la autoridad de arbitraje.
Si se planea un aumento para el 1 de octubre de 2023, el formulario con el aumento de la renta debe enviarse por correo certificado a más tardar el 10 de junio de 2023. Esto también garantiza el período de recolección de siete días. De lo contrario, el aumento de la renta solo puede tener lugar en la fecha de terminación posterior. Si en el contrato de alquiler se pactan las fechas de terminación de marzo, junio y septiembre, sería el 1 de abril de 2024.
Una carta certificada es importante para poder probar en caso de disputa que el inquilino recibió la notificación a tiempo.
El factor decisivo es el tipo de interés de referencia en el que se basa el arrendamiento. Si es la tasa anterior de 1,25 por ciento, entonces el aumento es legítimo.
Los arrendatarios pueden reclamar si no se les han repercutido las reducciones anteriores de la tasa de referencia. Si hay alguna duda, puede hacer que la autoridad de conciliación revise los aumentos de alquiler.
Según la Asociación de Inquilinos, un inquilino puede impugnar un aumento dentro de los 30 días ante la junta de arbitraje del distrito. Según la asociación, la carta correspondiente debe ser firmada por todas las personas nombradas en el contrato de alquiler. El procedimiento ante las autoridades arbitrales es gratuito.
En principio, ni los propietarios ni los inquilinos tienen que hacer nada. En el caso de un aumento en la tasa de interés de referencia, como en el caso de una disminución, no existe un mecanismo automático.
Tampoco se da el caso de que el derecho a ajustar la renta expire después de un cierto período de tiempo. Los propietarios que no deseen aumentar sus rentas por el momento pueden hacerlo en una fecha posterior.
Sin embargo, desde el punto de vista del propietario, hay algo que considerar: si no aumenta el alquiler durante mucho tiempo, esto puede causar problemas la próxima vez que cambie de inquilino. Un nuevo inquilino puede impugnar el alquiler inicial si es más del diez por ciento más alto que el alquiler del inquilino anterior. El bien intencionado plan para proteger a los actuales inquilinos y ahorrar los aumentos de alquiler para el próximo cambio podría verse frustrado.
Sin embargo, los propietarios privados a veces tienen un acuerdo con sus inquilinos de que no ajustarán la renta en una dirección u otra si cambia la tasa de interés de referencia. En tales casos, los arrendamientos a veces se celebran con un plazo mínimo de al menos cinco años y el alquiler está vinculado a la inflación.
Sí, los arrendatarios de las cooperativas también se ven afectados, porque el costo de la renta también se basa en la tasa de interés de referencia. Los inquilinos de las cooperativas se ven aún más afectados, porque las cooperativas tratan a todos sus inquilinos por igual y, por lo tanto, han repercutido las reducciones anteriores en todos los ámbitos. Esto significa que todos los arrendamientos ahora se ven afectados por el aumento.
Sí. Es previsible al menos un aumento adicional al 1,75 por ciento. Los economistas de Credit Suisse suponen que esto será así dentro de seis meses, a principios de diciembre. Lo que suceda después de eso depende de la inflación y de cuánto aumente el Banco Nacional Suizo su tasa de interés clave.
La tasa de interés de referencia se basa en la tasa de interés promedio que debe pagarse por las hipotecas en Suiza. Las hipotecas no están disponibles por menos del 2 por ciento hoy, y probablemente no lo estarán en el futuro previsible, por lo que la tasa promedio seguirá aumentando. Por lo tanto, es muy posible que haya más aumentos en la tasa de interés de referencia en 2024.