Las hipotecas de Saron han sido enormemente más baratas que las hipotecas de tasa fija este año, por lo que su popularidad entre los propietarios de viviendas ha aumentado. Sin embargo, las subidas de tipos de interés más recientes por parte del SNB han reducido la ventaja del precio, y las hipotecas de Saron también tienen sus riesgos.
Financiar bienes raíces se ha vuelto más difícil este año debido al aumento de las tasas de interés.
Las tasas de interés han aumentado significativamente este año, como resultado de una mayor inflación, aumentos de tasas de interés por parte de los bancos centrales y la guerra de Ucrania. También se ha vuelto significativamente más caro financiar bienes raíces.
Hipotecas a tipo fijo enormemente más caras
Esto se muestra al observar el índice de tasas de interés Hypotheke.ch para bienes raíces residenciales. El barómetro baja 137 puntos básicos (1,37 puntos porcentuales) desde el 17 de diciembre del año pasado aumentó a 2.4 por ciento. Si el índice aumenta en 1 punto base, los costos de interés de una hipoteca de CHF 800,000 aumentan en CHF 80 por año. El precio de una hipoteca de este tipo ha aumentado la friolera de CHF 10.960 por año durante el último año.
Este rápido aumento ha llevado a un auge de las llamadas hipotecas Saron. El Saron es un tipo de interés de referencia, la abreviatura significa «Swiss Average Rate Overnight». Las hipotecas de Saron son hipotecas del mercado monetario, sus tasas de interés se ajustan a las tasas de interés actuales y pueden fluctuar significativamente. Si los tipos de interés suben, los titulares de las hipotecas tienen que pagar más; si bajan, es al revés.
Con las hipotecas a tipo fijo, por otro lado, tienes seguridad de planificación. Después de completar dicho financiamiento, queda claro qué tan alta es la tasa de interés que debe pagar hasta el final del plazo de la hipoteca. Los prestatarios de hipotecas no notan cambios en las tasas de interés durante este plazo.
Saron hipotecas muy baratas durante mucho tiempo
Mientras la tasa de interés clave del Banco Nacional Suizo (SNB) estuvo en territorio negativo, el aumento de las tasas de interés no tuvo impacto en las hipotecas de Saron. Así sucedió que estas hipotecas fueron masivamente más baratas que las hipotecas de tasa fija durante mucho tiempo.
Con las subidas de tipos de interés clave por parte del BNS en territorio de tipos de interés positivos, las ventajas de precio de las hipotecas de Saron en comparación con las hipotecas de tipo fijo se han reducido recientemente. Una hipoteca de Saron actualmente cuesta entre 1,8 y 2 por ciento, dice Florian Schubiger de la plataforma de comparación de hipotecas Hypotheke.ch. Una hipoteca de tasa fija a diez años, por otro lado, cuesta alrededor del 2,5 por ciento. La ventaja de interés es actualmente alrededor de 0,5 a 0,7 puntos porcentuales. A finales de septiembre, las hipotecas de Saron eran alrededor de 1,5 puntos porcentuales más baratas, según la empresa de corretaje Moneypark.
Hace un mes y medio, los clientes de su plataforma pedían casi exclusivamente hipotecas de Saron, dice Schubiger. Ahora el auge de este tipo de hipotecas ha disminuido un poco y las hipotecas de tipo fijo vuelven a ser más populares. Las tasas de interés hipotecarias alcanzaron su punto máximo a mediados de octubre.
«Hay que tener dinero para hipotecas money market»
«Saron está directamente relacionado con el mercado monetario», dice Beat Seger, Partner Real Estate de KPMG Suiza. Si las tasas de interés aumentan considerablemente, una hipoteca Saron puede volverse muy costosa en muy poco tiempo. Por lo tanto, no tiene seguridad de planificación como con una hipoteca de tasa fija. «Si alguien tiene la solidez financiera para pagar primas de interés o reembolsos especiales, entonces las hipotecas de Saron son una opción de financiamiento que vale la pena considerar». Sin embargo, la mayoría de los prestatarios de hipotecas no los tienen. «Tienes que tener dinero para las hipotecas del mercado monetario», dice Seger.
Nadie puede decir dónde estarán las tasas de interés dentro de un año, dice Seger. En consecuencia, las hipotecas de Saron son en cierta medida “un negocio especulativo con tipos de interés bajos”. Está asombrado de la frecuencia con la que actualmente se solicitan hipotecas de Saron.
Schubiger también cree que es bastante concebible que las tasas de interés continúen aumentando significativamente. Después de todo, la inflación en los EE. UU. y la zona euro sigue siendo alta. No se puede descartar que la inflación también aumente en Suiza, y que el BNS tenga que reaccionar con nuevas subidas de tipos de interés.
Si desea protegerse por completo contra el aumento de las tasas de interés al financiar bienes raíces, debe obtener una hipoteca de tasa fija, dice Schubiger. Si alguien tiene la capacidad financiera adecuada para asumir riesgos, también puede elegir una combinación de una hipoteca de tasa fija a largo plazo y una hipoteca Saron al financiar.