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Mientras el COVID-19 arrasaba la ciudad de Nueva York en la primavera de 2020 y el turismo prácticamente se agotaba de la noche a la mañana, los propietarios desesperados de los hoteles estaban dispuestos a intentar casi cualquier cosa para llenar las habitaciones: docenas de propiedades firmaron contratos para convertirse temporalmente en enfermerías de hospitales, mientras que las marcas de lujo redujeron drásticamente precios y se anunciaron como oficinas en el hogar decadentes o mini-escapes para los inquietos en el encierro. Los rumores de turismo de “realidad virtual” circulaban entre los más delirantes mientras el Soho Grand optaba por la nostalgia, recordando en Instagram aquella vez que Alexa Chung llegó a su fiesta de Nochevieja y el chico de LCD Soundsystem hizo un DJ set. Las cosas estaban sombrías: los cierres “pusieron la daga en la garganta” de la industria, como dijo en ese momento el presidente de la Asociación de Hoteles de la ciudad de Nueva York.
En este momento caótico, una coalición improbable llegó a un acuerdo en una cosa: algunos de estos hoteles en dificultades probablemente podrían convertirse en viviendas permanentes. Mientras las predicciones del mercado seguían siendo nefastas hasta 2021, un grupo de activistas por los derechos de los inquilinos y la vivienda, defensores de personas sin hogar, desarrolladores de viviendas asequibles y legisladores redactaron la Ley de Vivienda para Nuestros Vecinos con Dignidad, apodada HONDA. El proyecto de ley simplificaría el proceso de convertir hoteles en desarrollos de viviendas asequibles y, en última instancia, destinaría $200 millones al proyecto. La mayor organización de cabildeo hotelero, la Asociación de Hoteles, y el poderoso sindicato de trabajadores de hoteles, el Consejo de Comercio Hotelero (HTC), incluso dieron su apoyo, y el proyecto de ley se aprobó en junio de 2021. Era una propuesta bastante radical, pero también era tentadoramente práctico: ¿De qué sirve un hotel vacío para alguien?
Pero luego no pasó nada. En su año y medio de existencia, la normativa aún no ha producido ni una sola reconversión hotelera. La historia de este fracaso ahora se ha contado una y otra vez a través de un hito de estilo renacentista que se desvanece en el corazón de Times Square: el Paramount. Su tamaño y ubicación hicieron del hotel un candidato ideal para la conversión. También, según todas las apariencias, era un lugar miserable para que los turistas se quedaran (las quejas en los sitios de revisión iban desde moho en el techo hasta alfombras manchadas y una cucaracha en la cama), y el propietario, Aby Rosen, supuestamente incluso estaba ansioso por vender. Pero Breaking Ground, una organización sin fines de lucro dedicada a la vivienda asequible, y HTC, que representaba a los 170 trabajadores despedidos de Paramount, finalmente se encontraron en desacuerdo. A pesar de su apoyo mutuo a la ley, estaban estancados por una disposición que exige que los desarrolladores honren el acuerdo sucesor del contrato sindical, que dice que deben mantener su fuerza laboral sindical, o comprar su contrato. Fue un gasto de $ 50 millones que Breaking Ground dice que no podía pagar. El trato murió y la historia de por qué tomó partido: mano de obra contra vivienda asequible.
Pero la cláusula del sucesor, y su probable precio, siempre fue parte del trato: así es como el estado logró incorporar a HTC y aprobar la ley en primer lugar. Entonces, ¿por qué HONDA no ha llegado al momento de crisis para el que estaba destinado? “Otra versión de ‘condenado al fracaso’ es ‘nunca tuve la oportunidad de empezar de verdad’”, dice Sam Stein, analista de política de vivienda de Community Service Society. La lentitud de la legislación, la demora en el alivio regulatorio, el hecho de que HONDA se produjo entre las administraciones de gobernador y alcalde, por lo que no fue realmente una pieza fija para ningún político de renombre, “todo significó que cuando el hierro estaba más caliente, no pudimos atacar”. A pesar de que los líderes políticos continúan declarando que la ciudad se encuentra en un estado de emergencia de vivienda y hacen una gran campaña sobre el tema, con Kathy Hochul anunciando que la vivienda es su principal prioridad para 2023, las soluciones siguen siendo frustrantemente insuficientes.
HONDA pasó en el último momento posible en la sesión legislativa de 2021, solo unos días antes de que los legisladores tomaran un receso de verano. Tomó otro año calendario completo para aprobar las reformas regulatorias que los promotores inmobiliarios y los defensores dijeron que deberían haberse incluido en el proyecto de ley original. El lenguaje que suaviza las restricciones de zonificación en los distritos de fabricación (un obstáculo importante para cualquier conversión) finalmente se agregó en junio de 2022, hace solo seis meses. Los defensores dicen que le tomó meses a la División de Vivienda y Renovación Comunitaria del estado, la agencia que maneja las solicitudes de HONDA, para compartir una «hoja de términos» que delinea los requisitos para los proyectos de conversión, y que el Departamento de Edificios aún no ha emitido la suya. “Creo que es difícil mirar el momento de estos programas y decir que se trató como una emergencia”, dice Noah Kazis, profesor de la Universidad de Michigan y ex investigador del Centro Furman que ha estudiado la ley.
En contraste, California gastó casi $800 millones de sus fondos federales de ayuda por el COVID solo en 2020 para comprar 94 hoteles desocupados a través de su plan Project Homekey, convirtiéndolos en más de 6,000 unidades de vivienda. Esto permitió que el estado evitara depender de desarrolladores privados para asumir proyectos de conversión. “California fue realmente audaz”, dice Kazis. “Obviamente tenemos que saber sobre el largo plazo, pero en el corto plazo, hicieron lo que se propusieron hacer”. Vermont gastó $ 13,5 millones en tres meses en 2020 para albergar al 30 por ciento de su población sin hogar en hoteles a través de un programa de vales ampliado. El condado de King, Washington, donde se encuentra Seattle, arrendó rápidamente seis hoteles en 2020, sacando a más de 600 personas sin hogar de los refugios colectivos, y desde entonces ha comprado tres para la conversión permanente. Los activistas de la vivienda de Nueva York inicialmente querían que el estado comprara los hoteles directamente, como lo hizo el condado de King, como parte de HONDA. “Pero eso es un anatema para este gobierno”, dice Stein, quien ayudó a trabajar en la legislación.
Ahora, casi tres años después de la pandemia, mientras las habitaciones de hotel en toda la ciudad se alquilan por una cantidad récord, muchos propietarios tienen mucho menos juego para vender. La tasa promedio de ingresos diarios en octubre fue de $ 339, según muestran los datos del rastreador de la industria STR, la más alta registrada, una tendencia impulsada por el mercado de lujo de alta gama. Si bien la ocupación no ha vuelto a los niveles previos a la pandemia, menos turistas pagan más para visitar. De las 200 propiedades que cerraron a principios de la pandemia, 65 han reabierto desde entonces, con 77 en construcción. Solo 45 han permanecido cerrados. Vijay Dandapani, presidente y director ejecutivo de la Asociación de Hoteles de la ciudad de Nueva York, lo expresó sin rodeos en abril a New York Focus: “Con un aumento gradual en la ocupación, los incentivos para participar en el uso adaptativo de viviendas asequibles disminuyen para los propietarios”. Ted Houghton, el presidente de Gateway Housing, una organización sin fines de lucro que consulta con desarrolladores asequibles que trabajaron en HONDA, me dice que tiene el ojo puesto en un hotel vacante, pero que su rico propietario en Singapur puede ganar más ganancias inesperadas si lo deja reposar. vacío y sin usar y eventualmente venderlo a precio de mercado ($500,000 por habitación, dice Houghton) que venderlo ahora a un desarrollador asequible. «No hay forma de que pueda comprarlo».
Lo cual, al igual que el alto costo de una compra sindical, trae a colación otro punto incómodo sobre la viabilidad de HONDA: ¿Serán suficientes $200 millones para poner en marcha un programa tan ambicioso? Los costos involucrados no eran un secreto: Breaking Ground compró 90 Sands, un antiguo hotel en Dumbo propiedad de Rosen, en 2018 por $170 millones. Las fuentes con las que hablé que trabajaron en HONDA dijeron que la cantidad estaba muy por debajo de lo que hubieran querido lograr, especialmente a la luz de la falta de fondos federales importantes para viviendas asequibles. Y a medida que la industria hotelera continúa recuperándose, cada vez será más difícil competir contra los desarrolladores privados.
Aún así, Houghton afirma que hay algunas conversiones que ha escuchado que están en proceso y espera que se anuncien este año, aunque no pudo darme más detalles. Ciertamente, hay hoteles no sindicalizados en quiebra concentrados en los distritos exteriores que serán más fáciles de convertir, pero los defensores dicen que tienen una gran necesidad en los distritos comerciales centrales, donde dominan los hoteles sindicalizados, y que las propiedades fuera de Manhattan a menudo son demasiado pequeñas para hacerlas. conversión financieramente factible. La cuestión de cuántas viviendas (y dónde y en qué cronograma) HONDA finalmente producirá sigue siendo una pregunta abierta. Mientras tanto, en Times Square, que tiene algunas de las concentraciones más altas de personas que duermen en las estaciones de metro de la ciudad, el Paramount ha reabierto y ofrece habitaciones por hasta $475 por noche. En una revisión reciente de Tripadvisor, un gerente respondió a un huésped que se enfureció porque tuvo que tirar los pasteles de queso Junior sin un refrigerador en la habitación para guardarlos. “Esperamos que nos brinde otra oportunidad para darle la bienvenida por la excelente estadía. te lo mereces”, escribió el representante del hotel.