Después de una breve fase de relajación, las preocupaciones sobre el mercado inmobiliario chino han vuelto a estallar. Los disturbios también tienen repercusiones internacionales. Respuestas a las preguntas más importantes.
Después de Evergrande, el promotor inmobiliario Country Garden también tuvo problemas financieros.
Los últimos desarrollos
- El pasado 21 de agosto el Grupo Evergrande disputó un Informe de investigación de 13 páginas. a violaciones por parte del Grupo de las normas de transparencia y cumplimiento, así como de las obligaciones de divulgación. Evergrande encargó la investigación a la firma de auditoría de Hong Kong RSM Nelson Wheeler. Los examinadores descubrieron enormes quejas. Evergrande no tiene mecanismos para garantizar el cumplimiento y las reglas de gobierno corporativo. Además, según el informe, no existe ningún sistema que ayude a evitar posibles conflictos de intereses entre los altos directivos.
- El grupo inmobiliario en problemas Country Garden será eliminado del índice de referencia de Hong Kong Hang Seng Index y reemplazado por Sinopharm, como anunció la Bolsa de Hong Kong el viernes (18 de agosto). El precio de las acciones de la compañía se desplomó después de que advirtiera sobre una pérdida y posibles problemas con el pago de los bonos.
- El jueves por la noche (17 de agosto), el grupo Evergrande, gravemente afectado, se acogió al Capítulo 15 de protección por quiebra ante un tribunal de Nueva York. Con esta medida, la empresa de 300.000 millones de dólares quiere proteger sus activos estadounidenses de los acreedores mientras la dirección negocia una reestructuración de la deuda.
- El 11 de agosto aparecen los primeros indicios de que la crisis inmobiliaria podría extenderse al sector financiero. El gestor de activos de Pekín Zhongrong, que invierte el dinero de sus inversores, entre otras cosas, en proyectos inmobiliarios y concede préstamos a promotores inmobiliarios, no puede hacer frente a los pagos adeudados por una serie de productos de inversión.
Aproximadamente dos años después de que se hicieran públicas las dificultades de pago, la empresa inmobiliaria china Evergrande volvió a alarmar a inversores y autoridades con advertencias sobre su situación financiera y el 17 de agosto se declaró en quiebra en Nueva York.
Poco antes, la noticia de que Country Garden, anteriormente considerado menos vulnerable, había suspendido el reembolso de un bono el 6 de agosto había provocado el pánico.
Ambas empresas han vendido cada una cientos de miles de apartamentos que aún no se han construido y cuya finalización corre peligro por falta de fondos. Esto provoca a su vez que los compradores de viviendas inseguros suspendan o retrasen sus pagos a plazos, lo que empeora de nuevo la situación financiera de las empresas.
Evergrande lleva meses negociando con sus acreedores, hasta ahora sin éxito. Mientras tanto, una reunión con los donantes, inicialmente prevista para el 23 de agosto, se pospuso hasta el 28 de agosto.
En última instancia, el destino de las empresas inmobiliarias depende del gobierno chino. La crisis contiene enormes explosivos sociales porque la mayoría de los chinos han perdido la confianza en el mercado. El riesgo de descontento y malestar social aumenta a medida que más personas pierden su dinero o tienen que esperar indefinidamente por sus casas.
Por eso el gobierno está alarmado. El jueves por la tarde (17 de agosto), el banco central anunció que ampliaría una línea de crédito especial para promotores inmobiliarios hasta mayo de 2024. Las malas cifras económicas también contribuyen al nerviosismo de quienes están en el poder.
En el pasado El Partido Comunista no permitió que estallara un escándalo e intervino antes de que la crisis se intensificara. Como se puede ver ahora, las medidas para tranquilizarse tras las últimas incertidumbres Principalmente retrasó el problema.
Los dirigentes chinos regulan cada vez más sectores económicos y áreas de la vida, como juego de azarel sector tecnológico o recientemente el industria del juego. El sector inmobiliario también se ve afectado, después de haber estado protegido durante muchos años por el Estado.
La industria se sustenta principalmente en préstamos que en gran medida han sido emitidos por bancos controlados por el estado a bajas tasas de interés.
Para frenar la deuda y minimizar el riesgo de crisis, el gobierno central de China decidió establecer «tres líneas rojas» para el sector inmobiliario en 2020. Al hacerlo, limitó la emisión de préstamos hipotecarios, limitó el ratio de endeudamiento de las empresas inmobiliarias y asignó menos terreno para el desarrollo.
Sin embargo, los grupos inmobiliarios altamente endeudados como Evergrande dependen de ventas constantemente altas para poder saldar sus obligaciones. Si el flujo de caja se agota como está sucediendo ahora, estarán en problemas.
El auge de la construcción es un pilar importante de la economía; el sector inmobiliario tiene una estimación Participación del 26 por ciento en la producción económica china, más que en cualquier otro país industrializado.
La venta de terrenos a empresas inmobiliarias es la principal fuente de ingresos de la mayoría de los gobiernos locales. En China, toda la tierra pertenece al Estado. Por lo tanto, las empresas inmobiliarias disponen de enormes superficies para la construcción de nuevos apartamentos. La actividad de construcción alcanzó su punto máximo en 2019. Se ha iniciado la construcción de viviendas en una superficie total de más de 1.600 kilómetros cuadrados. Eso es aproximadamente el doble del área de la ciudad de Nueva York.
El concepto de negocio de Evergrande se basó en una agresiva expansión del crédito. No sólo se vendieron propiedades antes de su construcción, sino que el grupo también poseía un club de fútbol, desarrolló coches eléctricos, realiza operaciones bancarias y tiene una filial de gestión de instalaciones. Para obtener liquidez se vendieron áreas individuales.
La crisis inmobiliaria trae recuerdos de la crisis financiera que comenzó con el colapso de Lehman Brothers en 2008. Los pasivos del Grupo Evergrande, por ejemplo, son aproximadamente tan altos como el PIB de Dinamarca, o aproximadamente la mitad del PIB de Suiza. Otros promotores inmobiliarios también tienen enormes montañas de deudas. Sin embargo, Lehman Brothers había acumulado una deuda significativamente mayor que Evergrande, más de 600 mil millones. Además, no se puede descartar que Pekín intervenga con un paquete de ayuda masivo si hay signos de un colapso agudo del sector financiero.
Sin embargo, una comparación con otras quiebras importantes de empresas estadounidenses muestra que una quiebra de Evergrande seguiría siendo una de las mayores quiebras de la historia, justo después de la quiebra de Lehman. Evergrande todavía está negociando con sus acreedores extranjeros para evitar la quiebra.
La crisis inmobiliaria está dejando claramente su huella en los mercados. El índice líder de las bolsas de valores de Shanghai y Shenzhen ya ha perdido más del 5 por ciento este año, mientras que el índice americano ha aumentado. Los inversores parecen estar perdiendo confianza en el mercado chino. En el mercado de bonos ya no sólo se ven afectados los papeles con baja calificación crediticia. Por el contrario, los rendimientos de los valores menos riesgosos también están aumentando en todos los ámbitos.
Evergrande y Country Garden son el foco de interés en estos momentos. Pero la diferencia con otros grandes promotores inmobiliarios como R+F y Fantasía es sólo gradual. Ellos también tienen enormes montañas de deudas y bienes inmuebles enormemente sobrevaluados. Además, sus bonos sólo se negocian a una fracción de su valor nominal.