Ser propietario de una segunda casa puede ser una inversión que vale la pena si puede usarla para generar ingresos o disfrutarla como casa de vacaciones. Y una forma de comprar una segunda propiedad es con una préstamo con garantía hipotecaria — siempre y cuando sea consciente de los riesgos inherentes a los préstamos contra cualquier capital que haya acumulado en su residencia principal.
Los propietarios de viviendas han estado aprovechando el valor líquido de la vivienda a tasas récord en los últimos dos años a medida que los valores de las propiedades se han disparado. Pero un préstamo con garantía hipotecaria puede no ser la mejor manera de financiar una propiedad secundaria, y vale la pena considerar cuidadosamente las compensaciones antes de seguir adelante. Esto es lo que necesita saber sobre cómo aprovechar el valor acumulado de la vivienda para financiar el pago inicial de otra casa.
Cómo utilizar el valor acumulado de la vivienda como pago inicial para una segunda vivienda
Los dos tipos principales de préstamos con garantía hipotecaria son tradicionales préstamos con garantía hipotecariaque tienen tasas de interés fijas para la totalidad del préstamo y le brindan una suma global de efectivo por adelantado y líneas de crédito con garantía hipotecaria, o HELOC, que funcionan más como una tarjeta de crédito de la que puede hacer retiros continuos y tienen tasas de interés variables que suben y bajan con las condiciones económicas. Una vez que descubra qué tipo de préstamo se adapta mejor a sus necesidades, siga estos pasos para asegurar su préstamo con garantía hipotecaria.
1. Determine cuánto necesita pedir prestado
Asegúrese de calificar para un préstamo con garantía hipotecaria lo suficientemente grande como para cubrir su pago inicial. La mayoría de los prestamistas requieren al menos un pago inicial del 15% al 20% cuando se trata de comprar una segunda propiedad, que es mucho más alto que para una residencia primaria. El valor líquido de su vivienda es la diferencia entre lo que aún debe de su hipoteca y el valor de tasación actual de su vivienda. Para calcular el valor acumulado de su vivienda, reste el saldo restante de su hipoteca del valor de tasación actual de su vivienda. Si, por ejemplo, debe $300,000 en su hipoteca y su casa vale $500,000, entonces tiene $200,000, o el 40% del capital de su casa.
Luego, para determinar cuánto de su capital puede pedir prestado, debe calcular su relación préstamo-valor, o LTV, que es el saldo pendiente de su hipoteca dividido por el valor de tasación actual de su casa. El cálculo para esa propiedad de $500,000 sería:
$300 000 / $500 000 = 0,60
Esto significa que tiene una relación LTV del 60%. Los prestamistas generalmente le permitirán pedir prestado entre el 75% y el 90% de su capital disponible en la vivienda. Para determinar esa cantidad, haga el siguiente cálculo, que supone que un prestamista le permitirá pedir prestado hasta el 85 % del valor acumulado de su vivienda:
($ 500,000 [current appraised value] ×0,85 [maximum equity percentage you can borrow]) – $300,000 [outstanding mortgage balance] = $125,000 [amount the lender will let you borrow]
2. Preparar la solicitud
Deberá tener todos sus documentos financieros listos para que su prestamista los revise. Eso significa mostrar prueba de ingresos adecuados y empleo estable a través de documentos tales como declaraciones de impuestos, talones de pago y formularios W-2, así como la documentación de su hipoteca existente que demuestre que ha estado haciendo pagos mensuales puntuales y constantes. El hecho de que sea aprobado dependerá de factores tales como la cantidad de capital que tiene en su casa, su puntuación de crédito (700 y más le darán las mejores tasas) y su relación deuda-ingreso o DTI. Por lo general, a los prestamistas les gusta ver un DTI del 36 % o menos, pero no superior al 43 %.
3. Compara prestamistas y tasas
Cuantos más bancos y prestamistas entreviste, mayores serán sus posibilidades de encontrar las tasas y tarifas más bajas disponibles. Los propietarios de viviendas pueden ahorrar un promedio de $1,500 durante la vigencia de su préstamo con solo obtener una cotización adicional, según Freddie Mac, y un promedio de $3,000 al obtener cinco cotizaciones. Algunos prestamistas pueden ofrecer una tasa de interés más baja, pero cobran tarifas altas que anulan cualquier ahorro en intereses. Algunos bancos ofrecen tarifas preferenciales a clientes existentes o nuevos clientes que deseen abrir una cuenta corriente, por ejemplo. Tenga en cuenta que no todos los prestamistas permiten que un préstamo con garantía hipotecaria se use para el pago inicial de una segunda casa.
4. Selecciona la mejor oferta
Una vez que haya entrevistado a varios prestamistas, elija el préstamo cuyas tasas y términos sean más favorables para su situación. Si puede pagar cómodamente su préstamo en 10 años, por ejemplo, puede elegir un prestamista que ofrezca una tasa de interés más baja pero un período de pago más corto. Si necesita un respiro en su presupuesto durante los próximos años, es posible que desee elegir un HELOC para poder realizar pagos de interés solamente hasta que su presupuesto pueda pagar pagos mensuales más altos.
5. Obtener fondos y realizar la compra
Puede tomar de dos semanas a dos meses recibir sus fondos. Si elige un préstamo con garantía hipotecaria, se le desembolsará el monto total de su préstamo por adelantado. Si saca un HELOC, puede comenzar a hacer retiros según sea necesario. Dependiendo de su prestamista, normalmente puede acceder a sus fondos HELOC a través de cheques o una tarjeta de débito proporcionada por el prestamista.
Pros y contras de usar un préstamo con garantía hipotecaria como pago inicial para una segunda casa
Si puede permitírselo, una propiedad de inversión puede producir un ingreso complementario valioso, pero es un riesgo usar su residencia principal como garantía para asegurar un préstamo con garantía hipotecaria para el pago inicial de una segunda casa.
ventajas
- Bajas tasas de interés: Aunque las tasas de préstamos con garantía hipotecaria han aumentado considerablemente desde principios de año, están aún está bajo que otros tipos de financiación como los préstamos personales. En este momento, las tasas de los préstamos con garantía hipotecaria están por debajo del 8%, según el sitio hermano de CNET, Bankrate.
- Acceso rápido a fondos: Los préstamos con garantía hipotecaria se pueden financiar en tan solo dos semanas o un mes, lo que le brinda acceso rápido a efectivo para el pago inicial.
- Largos plazos de amortización: Los préstamos con garantía hipotecaria pueden tener períodos de pago de hasta 30 años, lo que le ayuda a mantener sus pagos mensuales bajos con el tiempo. Los HELOC generalmente le permiten hacer pagos de interés solamente durante los primeros 10 años, durante lo que se llama el periodo de sorteolo que significa que puede realizar pagos mensuales mucho más bajos durante un período de tiempo prolongado.
Contras
- Puedes perder tu casa: Su residencia principal sirve como garantía para asegurar su préstamo con garantía hipotecaria, por lo que si no realiza los pagos, su prestamista puede recuperar su propiedad y entregarle un aviso de desalojo.
- El valor de las casas puede caer: Como la Reserva Federal sigue subiendo los tipos de interés hacia 2023, es probable que el valor de las viviendas y la competencia para comprar viviendas disminuyan aún más. Si compra una casa ahora y su valor baja poco después, podría terminar hundido en su hipoteca, que es cuando usted debe más en su casa de lo que vale.
- Ambiente economico: Con un recesión potencial que se avecina, es posible que no pueda alquilar su propiedad al precio que desea. Además, su valor de reventa podría verse afectado negativamente.
- Debe pagar el préstamo antes de vender su vivienda principal: Si decide vender la casa en la que vive antes de haber pagado su préstamo con garantía hipotecaria en su totalidad, tendrá que pagar ese préstamo en su totalidad de inmediato, porque ya no será propietario del activo (su casa) que lo estaba asegurando.
- Pagar tarifas adicionales: Es probable que tenga que pagar los honorarios del prestamista y los costos de cierre de su préstamo con garantía hipotecaria. Eso significa que está pagando esos costos dos veces, porque también debe pagar esos cargos cuando cierra la hipoteca de la propiedad de inversión que está comprando.
¿Es una buena idea utilizar el valor neto de la vivienda como pago inicial para una segunda vivienda?
solo debes financiar la compra de una segunda vivienda con un préstamo con garantía hipotecaria si puede pagar varios pagos de la hipoteca a largo plazo. Una propiedad de inversión puede generar ingresos y pagarse por sí misma cuando se administra de manera responsable, pero cuando se trata de ser propietario, siempre habrá factores económicos involucrados que están fuera de su control. Si, por ejemplo, un inquilino se muda, ¿puede usted pagar el pago de la hipoteca por su cuenta durante unos meses mientras encuentra un nuevo inquilino? Si pierde su trabajo durante un período de incertidumbre económica, ¿tiene suficientes ahorros para mantenerse al día con sus pagos mensuales hasta que encuentre un nuevo puesto? Estos son factores a considerar cuidadosamente cuando su residencia principal está en juego.
«Ya sea que su casa esté pagada o no, utilizar el capital de la vivienda no es dinero gratis y no es lo mismo que ir al cajero automático y retirar dinero de su cuenta», dice Greg McBride, analista financiero jefe de Bankrate. «Esto es un préstamo, que debe pagarse con intereses, y pone su activo más grande en riesgo en caso de incumplimiento. Eso no lo convierte en una mala opción, solo una para entrar con los dos ojos abiertos».
Además del gasto del pago inicial y el nuevo pago mensual de la hipoteca, no se olvide de todos los demás costos asociados con la compra de una nueva casa. Tendrás que amueblar la casa, además de encargarte de su mantenimiento y pagar los impuestos sobre la propiedad.
Otras formas de cubrir el pago inicial de una segunda vivienda
En términos generales, debe evitar usar su primera casa como garantía para financiar el pago inicial de una segunda propiedad. Existen opciones alternativas de financiamiento que vale la pena considerar que no requieren el riesgo de desalojo.
- Préstamo personal: Tasas de interés para préstamos personales tienden a ser más altas que las tasas de interés de los préstamos con garantía hipotecaria, porque estos tipos de préstamos no están garantizados por su propiedad, lo que significa que los prestamistas tienen menos recursos para recuperar sus fondos si deja de hacer los pagos de su préstamo. En este momento, la tasa promedio para un préstamo personal es del 10,64%, según Bankrate.
- Refinanciamiento con retiro de efectivo: A refinanciamiento con retiro de efectivo es cuando obtiene una nueva hipoteca para reemplazar su hipoteca existente para recibir tasas y términos más favorables. Recibe una suma global de efectivo que luego se vuelve a agregar al saldo de su nueva hipoteca.
- Préstamo 401(k): Algunos planes 401(k) le permiten pedir prestado hasta el 50% del saldo de su cuenta de jubilación, pero debe pagar el préstamo dentro de los cinco años. Si no puede reponer los fondos a tiempo, enfrentará multas del IRS, lo que cancelará el beneficio del préstamo 401(k).
- Espera y guarda: Si no tiene prisa por comprar una propiedad, considere esperar y ahorrar a la antigua usanza. Puede depositar sus ahorros en una cuenta de ahorros de alto rendimiento o en una cuenta que devenga intereses mientras acumula los fondos para cubrir el pago inicial, evitando exponer su casa a una ejecución hipotecaria.
La línea de fondo
Cuando sea posible, debe evitarse obtener un préstamo con garantía hipotecaria para financiar el pago inicial de una segunda vivienda. Cuando pide prestado contra el valor líquido de su vivienda, está utilizando su vivienda como garantía para garantizar el préstamo, lo que significa que su banco o prestamista puede recuperar su propiedad si no cumple con su préstamo por cualquier motivo. A medida que las tasas de interés continúan aumentando y las condiciones económicas como la inflación persisteno hay razón para arriesgar su primera casa para comprar otra propiedad si hay otras opciones de financiamiento disponibles para usted.