El cambio en las tasas de interés ha frenado la demanda de condominios y viviendas unifamiliares. Incluso si actualmente comprar es más caro que alquilar, todavía hay buenas razones a largo plazo para invertir en bienes raíces.
El mercado doméstico en Suiza se ha enfriado notablemente.
2022 fue un año especial desde la perspectiva inmobiliaria. Las tasas de interés aumentaron, primero a largo plazo, luego a corto plazo, lo que debería haber afectado los precios de los bienes raíces. Sin embargo, en lugar de un amortiguador, hubo otro fuerte aumento en el precio de la vivienda propia: según el Oficina Federal de Estadística (BfS) los precios de las casas unifamiliares aumentaron en promedio un 7,3 por ciento el año pasado y los precios de los condominios un 5,6 por ciento.
Fin del boom de la pandemia
Sin embargo, la fase de auge que ha estado ocurriendo desde el cambio de milenio ahora ha terminado, como lo expresaron los economistas de Credit Suisse (CS) en su último estudio escribir. En el año en curso, es probable que los precios de las viviendas aumenten ligeramente como máximo. La razón es la demanda, que se está frenando gradualmente por las tasas de interés más altas.
En un año, los índices de demanda de Realmatch-360, que evalúa las suscripciones de búsqueda de propiedades residenciales, cayeron un 14 por ciento para condominios y un 17 por ciento para viviendas unifamiliares. A pesar de la fuerte caída, los índices en ambos segmentos no están lejos de sus promedios de largo plazo o en sus niveles previos a la pandemia. Así que no es que la demanda se haya derrumbado. Sin embargo, el auge masivo de 2020 y 2021 ha terminado.
Casi el 80 por ciento de los objetos anunciados no son portátiles
El efecto de frenado tiene varias causas. Una gran parte de la población ya no puede permitirse el lujo de tener una vivienda propia porque no cumple con los criterios de los bancos para otorgar hipotecas. Según los economistas de CS, a fines de 2022 solo el 22 por ciento de todas las propiedades anunciadas en toda Suiza eran asequibles para un hogar promedio con un ingreso de CHF 119,000. Esto significa que el hogar solo habría recibido financiación bancaria para alrededor de una de cada cinco propiedades.
Según el estudio, la brecha de asequibilidad es mayor en el cantón de Zúrich, alrededor del lago de Ginebra, en la región de Basilea y en el centro de Suiza. Sin embargo, también afecta cada vez más a los cantones de Thurgau y Aargau, desde los cuales se puede llegar rápida y fácilmente a los centros de Zúrich y Basilea.
Ser propietario de una vivienda es casi un 50 por ciento más caro que alquilar
Pero incluso para aquellos que aún podían permitirse el lujo de tener su propia casa, por ejemplo porque la han heredado o porque ganan mucho, comprar sus propias cuatro paredes ya no tiene la misma prioridad. Esto se debe a que ahora es mucho más caro comprar que alquilar.
Según CS, el gasto financiero de un condominio (incluido el mantenimiento, los aspectos fiscales, etc.) ahora es un 47 por ciento más alto que el de un apartamento de alquiler comparable si se toma un cálculo del costo total. Se trata de un valor históricamente muy elevado, que no se debe únicamente a los tipos de interés -que han subido pero no son en modo alguno inusualmente elevados- sino, sobre todo, a que los precios han subido enormemente en los últimos años.
Incluso comprar para alquilar ya no vale la pena
El hecho de que la propiedad en condominio también se haya vuelto menos atractiva como propiedad de inversión también está ejerciendo presión sobre la demanda. Según CS, casi una quinta parte de todos los condominios y viviendas unifamiliares de nueva construcción no han sido ocupados por compradores en los últimos años, sino que se alquilan.
Las bajas tasas de interés en el período de 2009 a 2021 fueron un factor importante para tales propiedades de compra para alquilar. Sin embargo, el fuerte aumento de las tasas de interés en 2022 ahora ha cambiado fundamentalmente la situación: los mayores costos de financiamiento se compensan con rendimientos más bajos. , ya que los precios de la propiedad residencial aumentan significativamente más que los alquileres. Esto significa que los sistemas de compra para alquiler ya no valen la pena en su mayor parte al calcular los costos totales.
Un ejemplo de cálculo con un apartamento nuevo de tamaño mediano de 4½ habitaciones con 110 metros cuadrados de espacio habitable en Dietikon (ZH) ilustra esto: Después de deducir todos los costos, tal inversión en 2019 dejó una ganancia de 9,100 francos por año, lo que corresponde a correspondió una rentabilidad sobre el patrimonio del 2,7 por ciento de impuestos. Sin embargo, si tal inversión se hiciera en 2022, el propietario tendría que pagar 2.820 francos adicionales.
El cambio de punto de partida para comprar para alquilar no significa que ahora se ofrezcan a la venta filas de condominios alquilados. Para muchos propietarios anteriores de propiedades de compra para alquiler, la inversión probablemente todavía valga la pena. Muchos propietarios aún podían sacar hipotecas de tasa fija con tasas de interés muy bajas y, a menudo, compraban su propiedad a un precio significativamente más bajo. Pero comprar hoy solo para alquilar rara vez es el caso.
La escasez asegura los niveles de precios
Entonces, si la demanda cae significativamente, ¿podemos esperar que los precios de las viviendas colapsen? Los expertos en bienes raíces, no solo los de CS, dan el visto bueno aquí, porque Suiza también es un caso especial aquí: por un lado, la inflación no es tan alta como en el extranjero, lo que significa que las subidas de tipos de interés son menos severas. también necesario. Por otro lado, se están construyendo tan pocas casas nuevas que incluso una demanda significativamente menor no puede ser satisfecha. Una comparación con los departamentos en alquiler muestra cuán escasa es la oferta: actualmente hay 5.9 departamentos en alquiler anunciados por cada condominio anunciado.
Debido al entorno sombrío del mercado y al nivel de precios insostenible, se deben esperar caídas de precios a mediano plazo. Sin embargo, estos deben permanecer dentro de un rango estrecho. Según los economistas de CS, no se espera más que una reducción en el rango bajo de un dígito por año, aunque la corrección bien podría tomar varios años.
Incluso entonces, sin embargo, la propiedad no se convertiría en una ganga, como enfatiza CS: incluso después de que estalló la burbuja de precios de las propiedades a principios de la década de 1990, los precios de transacción de los condominios nunca cayeron más del 3,9 por ciento en un año. Y durante nueve años, la disminución total fue del 13,7 por ciento. Los precios de las viviendas unifamiliares cayeron aún menos en ese entonces.
Los precios de la tierra suben a largo plazo
A largo plazo, vale la pena invertir en bienes raíces de todos modos. Al menos si continúan las principales tendencias (inmigración y aumento de la prosperidad). Hace unos años, usando datos de Iazi, CS pudo mostrar que los precios de la tierra en Suiza aumentaron en un promedio del 4 por ciento por año entre 1978 y 2014. Esto se compara con una inflación del 2,6 por ciento durante el mismo período.
Cualquiera que compre hoy debe ser consciente de que lo está haciendo a precios elevados y que puede haber correcciones de valor a medio plazo que haya que aguantar. Es aún más importante no agotar las posibilidades financieras al comprar una propiedad residencial.