Contrariamente a los deseos del Consejo Federal, los propietarios no estarán obligados a nivel nacional a revelar el precio del inquilino anterior en caso de cambio de inquilino. Hay algunos indicios de que ese requisito puede actuar como desincentivo a los aumentos de precios.
Los nuevos proyectos de construcción de viviendas actualmente no son suficientes para cubrir la demanda adicional.
La demanda crece más rápido que la oferta, por eso los precios están subiendo. Ésta es la versión resumida de la situación del mercado inmobiliario en Suiza. Debido a la inmigración y al aumento del uso del suelo por habitante, los observadores del mercado dicen que se necesitarían alrededor de 50.000 apartamentos adicionales al año para mantener un nivel de precios estable, pero últimamente sólo se han construido poco más de 40.000 apartamentos al año y el número cada vez menor de edificios permisos muestra que todavía no se ha invertido la tendencia.
Sin embargo, el término “mercado” aquí es una gran exageración. Por un lado, los precios de alquiler están muy regulados, especialmente para los inquilinos existentes. Esto frena el deseo de invertir y genera enormes diferencias de precios entre los inquilinos existentes y los nuevos. Por ejemplo, esto equivale a: según un análisis del Zürcher Kantonalbank (ZKB) en la ciudad de Ginebra, especialmente regulada, la bonificación para inquilinos existente es superior al 50 por ciento, en la ciudad de Zúrich es del 26 por ciento. Por eso muchos antiguos inquilinos se alojan en apartamentos demasiado grandes porque no merece la pena mudarse a apartamentos más pequeños. Según el ZKB, el 72 por ciento de los grandes apartamentos en Ginebra están desocupados y en la ciudad de Zúrich el 65 por ciento. La fuerte regulación de los precios para los inquilinos existentes también crea incentivos para que los propietarios cobren a los nuevos inquilinos los alquileres iniciales más altos posibles.
El mercado también es muy limitado por el lado de la oferta. La superficie edificable se está reduciendo artificialmente y los proyectos de construcción de alta densidad son un asunto muy incierto debido al largo proceso de aprobación y las frecuentes objeciones.
Aumento de precio del 10 por ciento
Según los últimos análisis y previsiones de mercado, los precios de alquiler de los apartamentos en oferta aumentaron y aumentarán en promedio un buen 10 por ciento entre 2021 y 2024. La tasa media de desocupación en Suiza cayó del 1,3 por ciento al 1,15 por ciento en 2023, todavía ligeramente por debajo de la media a largo plazo de alrededor del 1,1 por ciento. Sin embargo, según las previsiones, es probable que este año la cifra caiga por debajo del 1 por ciento. También existen fuertes diferencias entre las regiones por detrás del promedio nacional. Por definición, la demanda es especialmente alta en lugares populares para vivir, como las grandes ciudades, sus aglomeraciones y determinadas zonas turísticas, y el número de apartamentos desocupados está muy por debajo de la media nacional.
¿Qué hacer? Hace dos semanas se celebró una mesa redonda con representantes del gobierno federal, de los cantones, del sector de la construcción y de grupos de interés. Plan de ACCION presentó recomendaciones principalmente a los cantones y municipios. La atención se centró en la idea de eliminar obstáculos a los proyectos de construcción. Sin embargo, otra cuestión completamente distinta es si este postulado tan bien sonado puede aplicarse efectivamente en la práctica. Los círculos de izquierda en particular se sintieron decepcionados porque sus demandas (enfoque: aún más regulación) no lograron consenso.
Se requiere más transparencia
Una de estas demandas fue presentada el miércoles en el Consejo Nacional en forma de Movimiento a debate: la introducción de una obligación a nivel nacional para los propietarios de informar a los posibles nuevos inquilinos del alquiler de los dos años anteriores al firmar nuevos contratos de alquiler. La jerga habla de “requisito de forma” porque los formularios oficiales, además de la notificación del alquiler inicial y otra información, también prevén que se haga constar el alquiler anterior. Con ello se pretende crear un umbral de inhibición para que los propietarios utilicen el cambio de inquilinos para aumentar significativamente los precios.
Actualmente, la legislación federal no exige esta información, pero da a los cantones la posibilidad de exigirlo en caso de escasez de viviendas. Actualmente tengo seis cantones un requisito de formulario completo (BS, FR, GE, LU, ZG, ZH), y dos cantones tienen un requisito de formulario para ciertos distritos/municipios (NE, VD). El federalismo tiene tres ventajas centrales: permite tener en cuenta diferentes circunstancias y preferencias, permite un cierto grado de competencia entre ubicaciones y habilita laboratorios de aprendizaje cantonales, de los que también pueden beneficiarse otros cantones y el gobierno federal.
Evidencia delgada
Por lo tanto, la pregunta es obvia: ¿Qué ha logrado la exigencia de formularios en los cantones que ya conocen el instrumento? Hay poco material tangible sobre esto. Uno Tésis de maestría Un estudio de la Universidad de Zurich de 2013 sobre los requisitos formales en la ciudad de Zurich, con una muestra bastante pequeña, encontró una influencia estadística débil en la dirección de una ligera caída de los precios. El autor advirtió que la conexión estadística podría volver a desaparecer si se ampliara la muestra. Según el análisis, la influencia sobre la actividad de la construcción no pudo medirse de manera concluyente debido al corto período de observación.
Otro Tésis de maestría En 2016, un profesor de la Universidad de Zurich describió como “cuestionable” si el requisito de crear formularios lograría los objetivos deseados. El autor identificó un aumento superior a la media de los desafíos en algunos cantones con formularios obligatorios. Puedes ver esto como algo negativo (más inseguridad jurídica y más problemas), o puedes verlo como un propósito secundario del requisito de forma. De acuerdo a análisis Según la consultora inmobiliaria IAZI en 2014, la obligación de presentar formularios “tiende a tener un modesto efecto de reducción de los precios”: con un cambio de apartamento promedio cada ocho años, los alquileres aumentaron un 2 por ciento menos que el promedio nacional.
El requisito de forma no tiene “ningún efecto demostrable y significativo de reducción de precios”. juzgado En 2018, una comisión parlamentaria del cantón de Basilea-Ciudad. La comisión no encontró estudios concluyentes y, por tanto, tuvo que limitarse a algunas referencias. La comisión también destacó que los cantones con requisitos formales no destacan por sus precios particularmente bajos ni por su oferta de viviendas particularmente grande.
El consejo de gobierno del cantón de Schwyz presentó una oferta en agosto de 2023 análisis no encontró ninguna conclusión nueva sobre la cuestión y llegó a la conclusión de que no había pruebas de que el requisito de forma tuviera un efecto reductor de los precios.
El Consejo Federal quiere transparencia
En 2015, el Consejo Federal propuso la introducción de un requisito de formularios a nivel nacional, pero la propuesta fracasó en el Parlamento. En tus Mensaje El gobierno tampoco presentó al parlamento ninguna prueba concluyente de un efecto de reducción de precios. Según la embajada, un experto entrevistado encontró un pequeño efecto positivo, mientras que un segundo encuestado no encontró ningún efecto significativo. La conclusión del gobierno: «En términos de la economía en su conjunto, es poco probable que la introducción del requisito de forma tenga un efecto importante en los precios, las inversiones, el consumo o el gasto público». El Consejo Federal justificó su propuesta principalmente con el deseo de una mayor transparencia del mercado, lo que podría hacer bajar los precios. Además, la introducción del requisito de forma “no necesariamente” genera más desafíos.
El Consejo Federal mantiene su postura hasta el día de hoy. El Ministro de Economía, Guy Parmelin, tampoco ofreció el miércoles en el Consejo Nacional pruebas concluyentes de un efecto de amortiguación de los precios. Sin embargo, se pronunció a favor de una mayor transparencia y explicó que podría tener un efecto “preventivo”.
En teoría, es perfectamente posible que especificar el alquiler para los inquilinos anteriores aumente la resistencia del propietario a grandes aumentos de precios. Sin embargo, cabe preguntarse si esta posible tendencia es suficiente para justificar la intervención adicional del gobierno federal y para correr el riesgo de que la inhibición contra el aumento de precios también aumente la inhibición contra la inversión en viviendas nuevas a mediano y largo plazo.
El representante del FDP de Valais, Philippe Nantermod, se pronunció en contra de la propuesta de exigir una forma nacional en el Consejo Nacional. Calificó el requisito de forma como ineficiente o incluso contraproducente. Por cierto, discutió principalmente con el federalismo: diferentes cantones tienen diferentes requisitos, por lo que una solución nacional uniforme no tiene sentido.
Al final, prevalecieron los escépticos. El Consejo Nacional también rechazó la moción. 117 no frente a 73 sí lejos. La mayoría de los votos en contra provinieron de la UDC, el FDP y el centro, mientras que la izquierda y los liberales verdes votaron a favor o con una amplia mayoría. A nivel nacional no habrá exigencia de formularios por el momento.