Foto: Chris Boswell/Getty Images/iStockphoto
En el año posterior al comienzo de la pandemia, los precios promedio de las viviendas en el condado de Ulster de Kingston se dispararon un 30 por ciento, la segunda tasa más alta de la nación. Kingston, al igual que otras ciudades en el valle de Hudson durante la pandemia, ha luchado contra una crisis nacional de vivienda y la tendencia de los residentes más ricos de la ciudad de Nueva York a mudarse al norte del estado, dejando fuera de precio a los locales. La propia ciudad aprobó la legislación de desalojo por buena causa que garantizaba la renovación de los contratos de arrendamiento para los inquilinos y los protegía contra aumentos excesivos de los alquileres días antes de que expirara la moratoria de desalojo en todo el estado en enero.
A fines de la semana pasada, el consejo común de Kingston dio otro paso para proteger a los inquilinos al declarar una emergencia de vivienda bajo la Ley de Protección de Inquilinos de Emergencia, que regula los aumentos de alquiler, y votó para convertirse en el primer municipio del norte del estado en adoptar la estabilización de alquiler. Ahora, unas 1200 unidades de alquiler elegibles en Kingston solo podrán aumentar su alquiler en un porcentaje establecido por una junta de pautas de alquiler de nueve miembros.
El concepto de estabilización de alquileres puede ser familiar para muchos en la ciudad de Nueva York y sus suburbios, pero no fue hasta que se aprobó la Ley de Estabilidad de Vivienda y Protección de Inquilinos en 2019 que la capacidad de optar por ETPA se amplió al resto del estado. al norte de Westchester, Nassau y Condado de Rockland. Ahora, cualquier municipio con una tasa de alquiler vacante de menos del 5 por ciento puede declarar una emergencia de vivienda y adoptar la estabilización de alquiler para edificios construidos antes de 1974 con seis o más unidades. Kingston, que tiene una tasa de vacantes del 1,57 por ciento, es el primero en hacerlo en los últimos tres años.
El control de alquileres ha sido objeto de una prolongada batalla en Kingston; en 2020, cuando la ciudad parecía estar entre las primeras en adoptar la estabilización de alquileres, contrató un estudio que encontró una tasa de vacantes del 6,7 por ciento, por encima del requisito de ETPA. En ese momento, los activistas de los inquilinos afirmaron que los desarrolladores habían manipulado el estudio al desalojar a los inquilinos, lo que llevó a tasas de vacantes artificialmente infladas. “Nuestra comunidad de defensores de la vivienda ha notado acciones como desalojos generalizados e incumplimiento a lo largo de este proceso”, dijo Patrick DeLeon de Citizen Action al Daily Freeman. Las llamadas telefónicas automatizadas a los residentes en ese momento afirmaban incorrectamente que si se promulgaba la estabilización de la renta, los impuestos a la propiedad aumentarían. “El hecho de que fue difícil aquí realmente muestra lo difícil que es en general: estas son ciudades progresistas con alcaldes progresistas y consejos progresistas, y la gente todavía se asusta”, dijo Cea Weaver, coordinadora de campaña de Housing Justice for All.
La promulgación de medidas de control de alquileres en Kingston probablemente sentará las bases para que otras ciudades del norte del estado sigan su ejemplo. “Creo que ayuda a disipar esta falsa división de la asequibilidad de la vivienda que supuestamente solo es un problema de la ciudad de Nueva York”, dijo Jonathan Bix, director ejecutivo de For the Many, un grupo organizador con sede en Hudson Valley. “No creo que ETPA se esté moviendo seriamente por aquí en este momento, pero esperamos cambiar eso en lugares como Newburgh y Poughkeepsie que realmente se beneficiarían”. Weaver señaló ciudades más grandes con más existencias de viviendas de seis unidades o más, como Buffalo o Rochester, que podrían ser incluso mejores candidatas para expandir la estabilización de alquileres. (Alrededor del 20 por ciento de los apartamentos en Kingston estarán protegidos por ETPA, según el Sindicato de Inquilinos de Kingston).
Mientras tanto, las ciudades de Hudson Valley también han tomado medidas para regular los alquileres de vacaciones a corto plazo, y varias, además de Kingston, han aprobado su propia versión de las leyes de desalojo por buena causa para ayudar a mantener a los inquilinos en su hogar. Pero el impulso ciudad por ciudad de Good Cause Eviction enfrentó un gran golpe el mes pasado cuando un juez anuló el proyecto de ley de Albany, reafirmando la necesidad de una legislación estatal.
Desafortunadamente, el último movimiento de Kingston es una pequeña excepción a la crisis de vivienda que crece en todo el país; A medida que los alquileres en muchas ciudades aumentan en más del 30 por ciento, organizaciones como la Coalición Nacional de Vivienda para Personas de Bajos Ingresos se han pronunciado a favor del control federal de alquileres como medida contra el aumento de precios.
“En última instancia, necesitamos formas mucho más grandes de control de alquileres”, dijo Bix. “Y los municipios más pequeños del norte del estado tienen una cantidad limitada de dinero, por lo que no creo que tengan la capacidad de construir viviendas públicas, que en última instancia es el tipo de cosas que necesitamos para abordar la crisis de la vivienda”.