No se vislumbra ningún alivio en el mercado inmobiliario. La razón principal es que se está construyendo muy poco.
Los proyectos de nueva construcción tienen dificultades en Suiza, también por las numerosas objeciones.
Hace diez años, más de ocho millones de personas vivieron por primera vez en Suiza. Ahora ya son nueve millones. En diez años, la población de Suiza ha crecido más de un diez por ciento, pero en el mismo período la actividad de la construcción en este país ha disminuido. Así lo demuestra el último seguimiento inmobiliario de la consultora Wüest Partner. Hoy en día se construyen menos condominios, menos viviendas unifamiliares y aproximadamente el mismo número de apartamentos de alquiler que hace diez años.
¿Por qué no hay suficiente construcción?
El hecho de que la población esté creciendo no sería un problema para el mercado inmobiliario si en consecuencia se crearan más viviendas nuevas. «Pero no se está construyendo lo suficiente», afirma Robert Weinert, director científico de Wüest Partner. Y esto se debe principalmente a tres razones: los altos precios de la construcción, el aumento de los tipos de interés y la poca flexibilidad en la planificación territorial.
Debido a la guerra de agresión de Rusia en Ucrania, los precios de las materias primas se dispararon el año pasado, incluso en la industria de la construcción. En otoño de 2022, el aumento anual de los precios de la construcción alcanzó su máximo del 8,2 por ciento. No es de extrañar que en aquel entonces muchos constructores dejaran los proyectos de construcción en un segundo plano. Posteriormente, cuando los precios volvieron a subir menos bruscamente, la industria esperaba un efecto de recuperación. Sin embargo, esto nunca se ha materializado hasta el día de hoy y los precios de la construcción se mantienen en un nivel alto. Para el próximo año, se espera que la inflación de la construcción sea del 1,5 por ciento.
Además, hoy en día los inversores tienen que gastar más dinero para financiar proyectos de construcción. La razón son las tasas de interés hipotecarias más altas. Esto hace que sea más difícil para los particulares adquirir su propia casa o condominio. Esto, a su vez, hace que los inversores se alejen de la industria inmobiliaria y busquen alternativas de inversión más lucrativas.
Weinert cita la ordenación del territorio suiza como la tercera razón por la que se construye muy poco. Esto garantiza que apenas queden terrenos edificables, especialmente en grandes centros y aglomeraciones. Si las comunidades relevantes tuvieran una rezonificación más generosa, se crearían incentivos para promover proyectos de construcción. La escasez de terrenos edificables también hace subir los precios del suelo, lo que a su vez disuade a los inversores. Los precios del suelo son muy altos, especialmente en las ciudades y regiones turísticas.
Una de cada cien viviendas está vacía
La escasez de espacio habitable se desprende de la tasa de desocupación. Actualmente es del 1,15 por ciento en toda Suiza y este año ha caído por tercera vez consecutiva, y no sólo en los centros urbanos, como escribe Wüest Partner.
La escasez de espacio habitable también hace que la gente vuelva a mudarse cada vez más a pisos compartidos. Si bien los hogares de una y dos personas están creciendo con menos fuerza que antes, hay nuevamente más hogares de tres y cuatro personas. Weinert explica esta inversión de tendencia por el aumento de los alquileres y la escasez de apartamentos disponibles.
Cuando se lleva a cabo la construcción, cada vez se renuevan y reconvierten más cosas en lugar de crear realmente un nuevo espacio habitable. Este fenómeno se puede observar en las inversiones totales en construcción de edificios ajustadas a la inflación, que también han ido disminuyendo constantemente desde 2017.
Esta tendencia no se detendrá en un futuro próximo si se confían en las previsiones de los expertos de Wüest Partner. Suponen que el próximo año se invertirá un 0,8 por ciento menos de dinero en nuevos edificios: es decir, las inversiones podrían ser incluso menores que hace diez años. Para la renovación, por el contrario, se espera un pequeño aumento del 0,7 por ciento.
Hay un poco más de construcción en la zona montañosa.
La tasa de desocupación es baja en todo el país, pero hay regiones que velan activamente por que se vuelva a crear más espacio habitable. Sobre todo en las zonas montañosas se observa un notable repunte, después de que se construyera muy poco gracias a la iniciativa de segundas viviendas. En la Meseta Central, sin embargo, las inversiones en construcción están disminuyendo.
Pero también hay excepciones: por ejemplo la ciudad de Zúrich, donde se invierte un poco más que en años anteriores en nuevos edificios de apartamentos. Weinert lo explica diciendo que la ciudad promueve activamente la construcción de viviendas. Para conseguir más apartamentos nuevos, es necesario que haya una interacción entre el mercado y la política.