Los propietarios privados se enfrentan a sanciones fiscales. Transferirse a una sociedad anónima puede ser una estrategia eficaz.
Los lugares de primera clase como aquí, a orillas del lago Lemán, prometen ingresos estables. Una empresa inmobiliaria ofrece protección contra peligros inminentes relacionados con los impuestos.
Martin F., jubilado de 67 años, está sentado en su despacho. Sobre el escritorio, delante de él, se amontonan expedientes, informes de los fideicomisarios, tablas y cartas a la oficina de impuestos. Cada artículo parece ser una confirmación más de sus temores: paga demasiado en impuestos. Después de jubilarse, él y su esposa compraron un piso en la zona de Berna, adaptado a su edad. También invirtieron en dos edificios de apartamentos, cuyo valor ha aumentado.
Pero las autoridades fiscales están poniendo fin a las pensiones: los ingresos netos inmobiliarios de unos 120.000 francos se gravan de forma acumulativa con las pensiones de jubilación. La pareja paga entre 60.000 y 70.000 francos al año en impuestos. “A menos que tenga que renovar un sistema de calefacción, casi no tenemos posibilidades de deducción”, dice el pensionista. Su conclusión es clara: los propietarios privados de bienes inmuebles son castigados a efectos fiscales. “Si el impuesto fuera más moderado, podría reducir significativamente los alquileres o reembolsar los préstamos bancarios”, afirma frustrado.
El pensionista hizo la cuenta: si las propiedades pertenecen a una cooperativa o una corporación, las autoridades fiscales no cobran tanto. Pero un administrador le desaconsejó transferir su propiedad privada a una corporación: sería demasiado complicado y sólo parcialmente ventajoso a efectos fiscales.
¿Qué se necesita para fundar una corporación?
Claude Frosio, jefe de asesoramiento fiscal del banco Vontobel, conoce los obstáculos: «Lo primero es considerar cuánto tendría que pagar la entrada a una empresa». Los trámites para la constitución de una AG, la transferencia notarial de las propiedades, la inscripción en el registro mercantil, etc., ni siquiera son el problema. Cualquiera que ya tenga en su patrimonio privado una gran fortuna en bienes inmuebles tendría que transferir legalmente las propiedades al AG. En el caso de Martin F., se incurriría en impuestos sobre ganancias de propiedad e impuestos de transferencia de propiedad muy elevados. El precio de entrada en la corporación sería tan alto que todos los expertos fiscales lo desaconsejarían.
«La variante clásica para una empresa inmobiliaria para particulares es empezar de nuevo en un terreno totalmente nuevo», afirma el experto Claude Frosio. Supongamos que un particular adquiere riqueza a través de una herencia y quiere invertir en el mercado inmobiliario. Entonces, los pasos formales para fundar una AG probablemente sólo costarían en total unos pocos miles de francos.
Una empresa inmobiliaria resulta especialmente valiosa si alguien trabaja desde hace muchos años y al mismo tiempo obtiene ingresos imponibles de bienes inmuebles. Con esta solución, los inversores privados evitan una elevada progresión impositiva que, según el cantón, asciende hasta el 40% o incluso más. A modo de comparación: los ingresos dentro de una AG generalmente se gravan con un tipo impositivo mucho más bajo, alrededor del 12 al 19% (dependiendo del cantón).
Solución mediante préstamo
Pero Martin F. se enfrenta a otro obstáculo: como necesita los ingresos para vivir, pagaría dividendos con la opción de empresa inmobiliaria. Para no volver a caer en la trampa de esta distribución imponible, tendría que conseguir fondos de otra manera. En pocas palabras: el capital invertido en la empresa inmobiliaria se contabiliza como préstamos de accionistas. El dinero se puede devolver al accionista a lo largo de años y décadas y absolutamente libre de impuestos. Esto suele requerir apoyo profesional para implementar correctamente todos los aspectos fiscales y contables.
Además, una empresa inmobiliaria promete opciones de diseño muy atractivas para deducir los intereses de las deudas y gravar las amortizaciones y provisiones. Los beneficios generados también se pueden reinvertir directamente en el AG, lo que significa que sólo se gravan parcialmente. Hay bastantes inversores privados que hacen exactamente esto: empiezan con una corporación y reinvierten los ingresos en otros proyectos. Entonces un AG es útil de todos modos: cualquiera que haya heredado, por ejemplo, dinero o terrenos y esté desarrollando sus propios proyectos, corre el riesgo de ser clasificado como comerciante de bienes raíces comerciales. Esto es exactamente lo que se puede evitar con la forma jurídica de AG.
La ubicación es crucial
El experto Claude Frosio conoce otra constelación en la que un AG vale la pena. Supongamos que una persona rica vive en el cantón fiscalmente eficiente de Schwyz y posee una propiedad en Ginebra, donde se sabe que las tasas impositivas son muy altas. Este propietario tiene ahora la posibilidad de constituir una AG con domicilio social en su lugar de residencia; las acciones representan bienes muebles y tributan en el lugar de residencia de Martin F.
La diferencia en este estudio de caso es sorprendente: los ingresos no están gravados a más del 40% como en Ginebra, sino a una tasa impositiva sobre las ganancias mucho más baja, del 14%; La fiscalidad de los activos inmobiliarios también sigue siendo muy moderada (véase el cuadro). Para Claude Frosio, el caso es claro: “Quien posee bienes inmuebles en un cantón con impuestos altos, como Ginebra, Zurich, Basilea-Ciudad, Berna o Vaud, y vive en Schwyz, Zug u otro lugar con impuestos bajos, normalmente se convierte en una corporación con la variante que conduce mejor”. Por supuesto, también se aplica lo contrario: quien vive en Ginebra o Zurich e invierte en Zug o Schwyz no debería poner el inmueble en una sociedad anónima, sino mantenerlo en privado.
Para Martín F., las propiedades son el resultado de años de trabajo. ¿No sería aún más fácil venderlos? Pero él y su esposa piensan en sus tres hijas y quieren que la propiedad pase a la siguiente generación. Esto también requiere una cuidadosa planificación financiera y fiscal para proteger los activos.