Por primera vez desde su introducción, es probable que la tasa de interés de referencia correspondiente a los alquileres residenciales suba el jueves. Eso significa alquileres más altos, pero no para todos.
En las próximas semanas, muchos inquilinos podrían enfrentar aumentos de renta por primera vez en mucho tiempo.
1 de junio, 1 de septiembre, 1 de diciembre, 1 de marzo: Cada tres meses, la Oficina Federal de Vivienda (BWO) emite el tasa de referencia hipotecaria actual conocido, lo cual es relevante para la evolución de las rentas en los arrendamientos actuales.
La próxima fecha de publicación, que está prevista para el jueves, es probable que sea algo nuevo: es de esperar que la tasa de interés de referencia suba por primera vez desde que se introdujo en otoño de 2008, del 1,25 por ciento al 1,5 por ciento. Hasta ahora, la tasa de interés siempre había bajado o, como desde marzo de 2020, permanecía sin cambios.
Los aumentos de alquiler no están permitidos en todos los casos.
En principio, un aumento de un cuarto de punto porcentual da derecho a los propietarios a aumentar sus rentas netas en un 3 por ciento. Esto significa que, por primera vez en mucho tiempo, vivir también será más caro para aquellos hogares que no se mudan.
Sin embargo, no todos los alquileres aumentarán. El permiso para ajustar el alquiler al alza solo se aplica si el contrato de alquiler aplicable se basa en la tasa de referencia actual del 1,25 por ciento. Los inquilinos que quieran saber si este es el caso de su apartamento solo tienen que mirar el contrato de alquiler. Allí se indica sobre qué base se celebró el contrato.
Por lo general, esto incluye todos los arrendamientos celebrados después del 2 de marzo de 2020, porque la tasa de interés de referencia actual del 1,25 por ciento ha estado vigente desde esa fecha. Sin embargo, los arrendamientos que han estado vigentes durante algún tiempo también pueden basarse en la tasa de interés de referencia actual. Este es el caso si el arrendador ha repercutido reducciones anteriores del tipo de interés de referencia y ha ajustado la renta a la baja.
Hace seis meses, una evaluación de la consultora inmobiliaria Wüest Partner mostró que poco más de la mitad de todos los contratos de alquiler se basan en la tasa de interés de referencia actual. En vista del hecho de que alrededor del diez por ciento de las personas se mudan y firman nuevos contratos de arrendamiento cada año, debería ser aún más hoy.
Los propietarios se comportan de manera diferente
Sin embargo, cuántos propietarios realmente hacen uso de su derecho y aumentan sus rentas es otra cuestión. Dado que este es el primer aumento en la historia de la tasa de interés de referencia, no hay valores empíricos.
En cualquier caso, no todos los propietarios han repercutido en anteriores reducciones. Según un análisis del Zürcher Kantonalbank, entre 2016 y 2022 los propietarios privados pasaron las reducciones de alrededor del 23 por ciento de los contratos de alquiler a sus inquilinos existentes; entre los propietarios institucionales rondaba el 38 por ciento.
Incluso si la tasa de interés de referencia aumenta, se puede suponer que es más probable que los propietarios institucionales se vuelvan activos. Las compañías de seguros y los fondos de pensiones tienen una obligación con sus clientes y no pueden simplemente renunciar a las ganancias. Los propietarios privados están más inclinados a dejar un contrato existente mientras genere un rendimiento aceptable, solo por todo el alboroto.
no de la noche a la mañana
Por lo tanto, es probable que la tasa de interés de referencia suba porque hace tres meses solo faltaba un poco para un aumento. Para la tasa de interés de referencia, la tasa de interés promedio de todas las hipotecas pendientes se redondea al cuarto de punto porcentual más cercano. En marzo, la tasa promedio fue de 1,33 por ciento, por lo que se redondeó a la baja a 1,25 por ciento. Tan pronto como la tasa promedio supera el 1,37 por ciento, se redondea al 1,5 por ciento.
En la mayoría de los casos, el aumento debería entrar en vigencia a fines de octubre de 2023, porque solo se permite un aumento de la renta en la próxima fecha de terminación del contrato y sujeto al período de notificación más un período de reflexión de diez días.
Sin embargo, si llega en otoño, el aumento también puede ser superior al 3 por ciento mencionado. Los propietarios pueden reclamar un 40 por ciento adicional de la inflación acumulada y, por lo general, un 0,5 por ciento anual para aumentos de costos generales. Por lo tanto, es muy posible que el aumento de la renta se sitúe entonces entre el 4 y el 5 por ciento.