Enormes ganancias de valoración, elevadas deudas y un mercado inmobiliario que a menudo se caracterizaba por el instinto gregario más que por el sentido financiero: lo que hizo exitoso al grupo Signa de René Benko ahora podría derribarlo. El multimillonario hecho a sí mismo no es un caso aislado.
La parada de las obras de la Torre Elb en Hamburgo se ha convertido en un símbolo de la difícil situación del grupo Signa de René Benko.
Hace unos años el nombre René Benko inspiraba asombro. Cuando se hizo cargo de la cadena de grandes almacenes Globus y de sus bienes raíces con socios comerciales tailandeses en febrero de 2020, el vendedor Migros Group elogió las “excelentes referencias” y la “experiencia” de los nuevos propietarios en un comunicado de prensa.
Por supuesto, la gente era consciente de las prácticas comerciales poco transparentes del hombre de 46 años, de sus problemas con el poder judicial y de su costoso estilo de vida. Pero el éxito pareció darle la razón al multimillonario hecho a sí mismo.
Benko y sus socios han logrado a lo largo de los años cosas sorprendentes: tomó mucho capital prestado a bajos intereses para comprar grandes almacenes, propiedades de lujo y edificios de oficinas en buenas ubicaciones. Cuando el tasador inmobiliario reevaluó la cartera a finales de año, siempre hubo una ganancia de apreciación significativa. Los tipos de interés cada vez más bajos inflaron las valoraciones. Más recientemente, en 2021, cuando la cartera de la empresa inmobiliaria de Benko, Signa Prime, aumentó su valor en 1.000 millones de euros en papel.
Las revalorizaciones anuales son una cantidad contable, sirven para crear transparencia sobre el valor de los activos inmobiliarios. Pero a Benko sólo le importaba una cosa: gracias a la apreciación, su patrimonio aumentó, lo que le permitió endeudarse más y adquirir propiedades adicionales manteniendo el mismo ratio de endeudamiento. Inversores destacados proporcionaron a la empresa en rápido crecimiento capital social adicional y ayudaron a que la propia reputación de Benko creciera con su buena reputación. Convirtió a Signa en la empresa inmobiliaria privada más grande de Europa.
Los inmuebles de Signa pierden repentinamente valor
Pero tan rápido como la cartera de Benko aumentó de valor, el éxito se evaporó rápidamente cuando las tasas de interés comenzaron a subir a principios de 2022. Los estados financieros consolidados publicados la semana pasada muestran que la cartera inmobiliaria de Signa Prime perdió 1.200 millones de euros en valor en el ejercicio 2022. En particular, hubo que devaluar significativamente los proyectos de reconversión y nueva construcción.
Benko, el rey de la revaluación, lucha por la supervivencia de su negocio. Sus colegas inversionistas quieren dejarlo de lado, y el Banco Central Europeo les está pisando el cuello a sus bancos. Stephan Kloess, asesor de inversores inmobiliarios institucionales, dice que la situación de Benko es como “alguien patina sobre el hielo y alguien corre detrás de él con un mechero Bunsen. La pregunta es si corre más rápido que el hielo que se derrite.»
Con su Signa, Benko es sólo el rey de las apreciaciones más conocido de la era de los bajos tipos de interés que se ha metido en problemas. El holding Signa es un ejemplo extremo de lo que durante años fue una práctica común en el mercado inmobiliario alemán: los inversores se endeudaron a bajo precio, compraron propiedades y aprovecharon las ganancias obtenidas por la apreciación para obtener aún más préstamos con el fin de adquirir aún más propiedades, lo que a su vez a su vez resultó en ganancias de apreciación. Era una época en la que el instinto gregario era a menudo más fuerte que el sentido financiero.
En Alemania, las empresas inmobiliarias, desde Vonovia hasta LEG y TAG Immobilien, se enfrentan a una caída del valor de su cartera inmobiliaria y a un aumento de los costes de refinanciación. Todo préstamo barato que vence debe ser sustituido por uno mucho más caro. El aumento de los costes de construcción encarece las renovaciones y las nuevas construcciones, lo que agrava aún más la situación.
Vonovia, el mayor grupo inmobiliario cotizado en Europa, anunció en mayo que vendería apartamentos por valor de más de 500 millones de euros. Según el experto inmobiliario Kloess, en toda Alemania se prevé un potencial de devaluación adicional del 10 al 15%.
Una empresa suiza en la tormenta perfecta
La inmobiliaria suiza Peach Property también está en el mismo canal. A partir de 2011, la empresa que cotiza en bolsa compró decenas de miles de apartamentos de alquiler en ciudades menos atractivas como Dortmund, Kaiserslautern y Marl. El crecimiento fue rápido. El precio de las acciones ha aumentado varios cientos por ciento a lo largo de los años. Pero el modelo de negocio de «Peach», como se llama a la empresa en el sector, también se basó en préstamos baratos y rápidas plusvalías, que ascendieron a más de 700 millones de francos suizos entre 2015 y 2022.
La recuperación de los tipos de interés podría convertirse en la tormenta perfecta para la empresa: en el primer semestre de 2023, Peach cayó en números rojos y tuvo que amortizar más de 90 millones de francos suizos. Los observadores suponen que la empresa se enfrenta a nuevas pérdidas de valoración. Al mismo tiempo, la empresa tendrá que refinanciar partes importantes de su capital de deuda a partir de noviembre de 2025. La gran pregunta es si la creciente carga de intereses para Peach Property podrá soportarse a largo plazo.
Marc Meili, analista inmobiliario de Independent Credit View (I-CV), afirma que el problema de Peach Property es que la empresa llegó relativamente tarde al mercado inmobiliario residencial alemán. “En aquel entonces el mercado ya estaba funcionando a toda velocidad. Las propiedades atractivas en buenas ubicaciones ya eran muy caras”. Por lo tanto, Peach se mudó a las ubicaciones B y C y, entre otras cosas, compró por mucho dinero edificios prefabricados que de otro modo no habrían encontrado comprador. La agresiva apreciación de los años siguientes ha dejado mucho margen en la valoración de la cartera por valor de 2.500 millones de euros. Al mismo tiempo, la empresa se enfrenta a una elevada tasa de desocupación en comparación con la competencia.
La difícil situación de la empresa también se expresó en Peach Property en términos de personal: el fundador y antiguo director general, Thomas Wolfensberger, abandonó la empresa en primavera, y el anterior presidente del consejo de administración, Reto Garzetti, dimitió en octubre debido a » diferentes enfoques» de la estrategia corporativa.
El nuevo presidente del consejo de administración se muestra combativo: «Estamos financieramente sólidos y no tenemos grandes vencimientos en los próximos dos años», afirma Klaus Schmitz, quien al mismo tiempo admite que la situación del mercado es complicada. Una ventaja de Peach es que la empresa opera exclusivamente en el mercado residencial, donde la demanda sigue siendo alta en comparación con el segmento inmobiliario comercial y la oferta es escasa. La empresa todavía tiene mucho potencial para aumentar los alquileres.
Suiza está lejos de ser una crisis
Si nos fijamos en los desarrollos que rodean a Signa Group y Peach Property de Benko, Suiza parece una isla de felicidad. Aunque las grandes empresas inmobiliarias de este país también tienen que informar pérdidas de valoración después de años de ganancias de apreciación, el país se ha librado de correcciones dramáticas de precios. Investis, una de las pocas empresas que, según Meili, analista de I-CV, se revalorizó de forma relativamente agresiva en la era de los bajos tipos de interés, vendió gran parte de su cartera el año pasado y ahora se encuentra en una posición sólida.
El rápido crecimiento de los precios de la propiedad residencial también se ha frenado en Suiza, pero también se han producido correcciones en algunas regiones. Pero las tasas de interés son comparativamente bajas, la demanda es alta debido a la inmigración y las reglas para los préstamos inmobiliarios son más estrictas. Los inversores locales también reciben una financiación más conservadora que sus homólogos alemanes, afirma el experto Kloess. El auge también ha terminado en Suiza, pero el mercado está muy lejos de las condiciones alemanas.