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El presidente de un comité del Senado de EE. UU. solicitó el martes a la Comisión Federal de Comercio que revise si el software de fijación de alquileres de una empresa de tecnología inmobiliaria con sede en Texas viola las leyes antimonopolio.
La medida se produce después de que ProPublica publicara una investigación el 15 de octubre sobre el software de fijación de precios de RealPage, que sugiere nuevos alquileres diarios a los propietarios para todas las unidades disponibles en un edificio. Los críticos dicen que el software puede estar ayudando a los grandes propietarios a operar como un cartel para impulsar las rentas por encima de los niveles competitivos en algunos mercados.
«De manera alarmante, los informes recientes de ProPublica destacaron que el software de optimización de precios basado en algoritmos de RealPage, YieldStar, está siendo utilizado por un número creciente de administradores de propiedades y propietarios, lo que podría afectar los precios y la oferta de viviendas en el mercado de alquiler», decía la carta firmada. por el senador estadounidense Sherrod Brown, el demócrata de Ohio que preside el Comité Senatorial de Banca, Vivienda y Asuntos Urbanos. “Los inquilinos deben tener el poder de negociar viviendas a precios justos, libres de colusión ilícita y técnicas de fijación de precios engañosas”.
El software de RealPage aplica un conjunto complejo de reglas matemáticas a una gran cantidad de datos recopilados por la empresa de los propietarios que son sus clientes. Esos datos incluyen los datos privados de los competidores cercanos.
“De manera preocupante, ProPublica informó que un exejecutivo de RealPage declaró que los datos podrían dar una idea de cómo los competidores dentro de un radio de media milla o milla están fijando el precio de sus unidades”, decía la carta, dirigida a la presidenta de la FTC, Lina Khan.
RealPage ha dicho que los datos introducidos en su herramienta de precios son anónimos y agregados. Dijo que la compañía “utiliza datos de mercado agregados de una variedad de fuentes de una manera legalmente compatible”.
En un comunicado el martes, la compañía dijo que no había visto la carta, “pero siempre estamos dispuestos a comprometernos con las partes interesadas en la política para asegurarnos de que tengan información sobre la dinámica competitiva del mercado inmobiliario y el valor y los beneficios que RealPage crea para los inquilinos. y proveedores de vivienda.”
Los críticos dicen que el uso de datos privados es una de las razones por las que el software invita al escrutinio de las autoridades antimonopolio, como la FTC. RealPage también afirma que su análisis «equilibra la oferta y la demanda para maximizar el crecimiento de los ingresos». Y la empresa organiza foros para que los competidores se reúnan y discutan aspectos de su software, incluidos sus algoritmos de fijación de precios. Un experto legal le dijo a ProPublica que tales colaboraciones “podrían levantar una bandera roja antimonopolio”.
En un vecindario de Seattle, según descubrió ProPublica, el 70 por ciento de los apartamentos estaban supervisados por solo 10 administradores de propiedades, todos los cuales usaban el software de fijación de precios vendido por RealPage en al menos algunos de sus edificios.
La carta del Senado dijo que los informes recientes sobre RealPage “plantean serias preocupaciones sobre la colusión en el mercado de alquiler”. Dijo que «la FTC debería revisar si los algoritmos de fijación de alquileres que analizan los precios de los alquileres mediante el uso de datos privados de los competidores, como YieldStar, violan las leyes antimonopolio».
RealPage dijo anteriormente que su software de gestión de ingresos prioriza la propia dinámica interna de oferta y demanda de una propiedad sobre factores externos como los alquileres de la competencia. El software ayuda a eliminar el riesgo de colusión que podría ocurrir con la fijación de precios manual, que a menudo se basa en encuestas telefónicas sobre los precios de la competencia, dijo la compañía.
Un portavoz de la FTC dijo que la agencia no comenta sobre cartas o solicitudes del Congreso.
La carta también planteó preocupaciones de que el software de fijación de precios podría restringir el suministro de apartamentos. Dijo que la tasa nacional de vacantes de alquiler era solo del 5,6% a fines de 2021, la más baja desde 1984. Sin embargo, incluso en el mercado ajustado, dijo, hay informes de que el algoritmo de RealPage a veces alienta a los propietarios a mantener las unidades vacantes o empujar inquilinos para aumentar las ganancias.
La carta citaba la historia de ProPublica, que citaba una llamada de ganancias de 2017 con el entonces director ejecutivo de RealPage, Steve Winn. Explicó cómo una gran empresa inmobiliaria descubrió que podía aumentar las ganancias aumentando los alquileres y dejando más apartamentos vacíos.
Winn no ha respondido a las solicitudes de comentarios.
“Mantener unidades desocupadas intencionalmente, cuando hay tan pocas viviendas disponibles, disminuye el poder de negociación del consumidor y exacerba la escasez de viviendas”, decía la carta.
La influencia de RealPage sobre los precios de los apartamentos ha crecido sustancialmente en los últimos años, luego de la adquisición en 2017 de su mayor competidor de precios, el software llamado Lease RentOptions, o LRO, de The Rainmaker Group. RealPage tenía un precio de 1,5 millones de unidades en ese momento, y la compra le permitió duplicar ese número. La división antimonopolio del Departamento de Justicia analizó de cerca la fusión, pero permitió que continuara.
Para 2020, RealPage había ampliado su número de clientes a 31 700 en todos sus productos, que también incluyen contabilidad, administración de arrendamiento y otro software. La firma de capital privado Thoma Bravo compró RealPage el año pasado por 10.200 millones de dólares. Ahora llama a su software de fijación de precios AI Revenue Management.
Después de que ProPublica publicara su investigación, un grupo de inquilinos presentó una demanda contra RealPage y nueve de los propietarios más grandes del país, alegando que estaban coludidos para inflar artificialmente los alquileres.
Un portavoz de RealPage negó las acusaciones y dijo que la empresa “se defenderá enérgicamente de la demanda”. Ella se negó a comentar más, diciendo que la compañía no comenta sobre litigios pendientes.